Advokat Lars Harald Rylandsholm. Bilde: Alver

Advokat Lars Harald Rylandsholm ved Alver skriver i denne artikkelen om foreldelse:

Både ved entreprise og ved kjøp vil et krav kunne foreldes, der foreldelsesfristen for mangelskrav starter ved overlevering av kontraktsgjenstanden. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år fra dette tidspunkt så lenge fristen ikke avbrytes.

Avbrytelse av foreldelse skjer ved erkjennelse eller rettslig skritt av fordringen. En reklamasjon på mangler er dermed ikke tilstrekkelig for å avbryte fristen.

Der en selger eller entreprenør ubetinget påtar seg å utbedre en mangel ved kontraktsgjenstanden, vil dette som et utgangspunkt bli ansett som en erkjennelse av forpliktelsen som avbryter foreldelsesfristen, og dermed starter en ny frist på 3 år. I mange tilfeller er entreprenørens kommunikasjon med byggherren ikke klar i forhold til mangelskrav som fremsettes.

I andre tilfeller er omfanget av mangelen ikke klarlagt på det tidspunktet entreprenøren påtar seg utbedring, og da oppstår det spørsmål om foreldelsesfristen er avbrutt eller ikke. Rettspraksis har lagt til grunn at dersom erkjennelsen skal ha fristavbrytende virkning, må den være angitt «positivt og noenlunde klart».

Avgjørende er om entreprenørens/selgerens handlemåte, etter en helhetsvurdering, gir byggherre/kjøper rimelig grunn til å legge til grunn at kravet, slik dette er fremsatt, er erkjent som en forpliktelse. Der entreprenøren uttaler at «vi skal utbedre den mangel som er påberopt», er det klart at det foreligger en erkjennelse som avbryter fristen.

Derimot vil ikke forhandlinger avbryte fristen, selv ved nokså inngående drøftelser der det for eksempel fremsettes forlikstilbud fra entreprenøren. Dette kan i enkelte tilfeller medføre at byggherren kan forhandle seg inn i foreldelse. Her er det viktig at man under forhandlingene positivt avtaler utsettelse av foreldelsesfristen i den tid forhandlingene pågår. Får man ikke en slik avtale, må man ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsesfristen.

Illustrasjonsbilde: Colourbox

Erkjennelsen må være gitt av noen som har kompetanse til å forplikte selger eller entreprenør. En ansatt snekker på byggeplassen kan normalt ikke gi en erkjennelse med fristavbrytende virkning.

Tilbud om å utbedre en mangel må både kvalitativt og kvantitativt dekke kravet slik det er fremsatt. I forhold til det kvalitative må erkjennelsen normalt være av samme art som kravet.

Der entreprenøren uttaler at «vi skal utbedre den mangel som er påberopt», vil erkjennelsen omfatte krav fra byggherre dersom kravet er utbedring. Derimot vil dette normalt ikke omfatte erkjennelse av et pengekrav for å få mangelen rettet av noen andre.

I forhold til det kvantitative må erkjennelsen omfatte/korrespondere med hele kravet som er fremsatt. Dersom entreprenøren mottar et mangelskrav knyttet til en vegg og et gulv i bygget og uttaler at «vi vil foreta utbedring av veggen», er det på det rene at det kun er forholdene knyttet til veggen som er erkjent etter foreldelsesloven. Byggherren må da ta andre fristavbrytende skritt i forhold til gulvet. 

Vanskeligere blir dette dersom omfanget av mangelen er uavklart på tidspunktet. Et praktisk eksempel er der byggherren reklamerer på ising på taket uten å kunne påpeke hva som er årsaken.

Dersom entreprenøren f.eks. uttaler at «vi skal utbedre ved å sette på luftehatter for å bedre utluftingen av konstruksjonen» fordi man oppfatter problemet kun som manglende utlufting i møne, blir spørsmålet om entreprenøren har foretatt en fristavbrytende erkjennelse dersom det senere viser seg at ising skyldes dårlig isolasjon og manglende luftspalte over isolasjonen. I et slikt tilfelle vil utbedring bli langt mer omfattende enn det man i utgangspunktet hadde grunnlag for å legge til grunn.

Illustrasjonsbilde: Colourbox

Resultatet her vil være at erkjennelsen kun omfatter påsetting av luftehatter og ikke utbedring av hele taket. Entreprenøren var på tidspunktet for erkjennelsen ikke klar over årsaken til isingen og hadde dermed ikke grunnlag for å vurdere om han skulle erkjenne dette forholdet. Byggherren må her sikre seg at entreprenøren også vil foreta utbedring dersom takisingen har andre årsaker eller krever en annen utbedring.

Har derimot entreprenøren uttalt at «vi vil utbedre mangelen ved takising», vil erkjennelsen omfatte enhver årsak til at det foreligger takising, selv om årsaken ennå ikke er klarlagt. I et slikt tilfelle har entreprenøren påtatt seg en betydelig risiko ved å erkjenne utbedring av symptom uten å ha oversikt over årsaken. 

Oppsummert, så er det sentralt for både entreprenør og byggherre at erkjennelsen som fristavbrytelse er klar både med hensyn til art og omfang. Entreprenøren bør ikke foreta en erkjennelse uten å ha begrenset denne til arten av ytelser og omfanget av utbedringen.

Byggherren på sin side må være nøye med å sikre seg at han faktisk har en erkjennelse av forpliktelsen fra entreprenøren, og at det ikke kun foreligger forhandlinger, som ikke avbryter fristen. Han må også passe på å ta andre fristavbrytende skritt for å unngå at kravet kan bli foreldet dersom det er uklart hva som skal ytes fra entreprenøren.

Tilsvarende gjelder dersom omfanget av mangelen og utbedringsmetoden er uklart. Med dette som utgangspunkt er det på det rene at entreprenør og byggherre kan ha motstridende interesser ved klarlegging av erkjennelsen. Dette kan løses ved at partene inngår avtale om å forlenge foreldelsesfristen i en periode mens avklaring av mangelens årsak og omfang foregår.

________________________________________________________________

Dette er en artikkel i vår faste spalte med juridiske tips. Dette blir en spalte som med det første kommer til å forekomme månedlig, og som kan bidra til å informere om juridiske temaer som kan være interessante for bygg- og anleggsindustrien. Vi håper å ta opp temaer som berører mange der ute. 

Har du eller din bedrift spørsmål til advokaten? Eller forslag til et juridisk emne eller problemstilling vi kan se nærmere på? Send en e-post til redaksjon@buildingsupply.no, markert med "Spør Advokaten". 

_________________________________________________________________

Kontaktinformasjon:

+47 47500547 / fa@alver.as / Facebook / LinkedIn